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부동산다이어트 업그레이드

우리 투자사 온라인 부동산 부동산다이어트에 대해서는 내가 몇 번 포스팅 한 적이 있다. 나도 고객이기 때문에, 부동산다이어트가 실제 중개 업무는 기존 공인중개사보다 더 깔끔하고, 전문적이고, 저렴하게 잘 한다는 걸 알고 있다. 회사의 실적과 고객의 리뷰가 이를 뒷받침해주고 있다. 하지만, 항상 아쉬웠던 부분이 온라인 플랫폼으로서의 소프트웨어 play가 약하다는 거였다. 미국의 Redfin이나 한국의 호갱노노와 같이 고객이 일단 접속하면, 다양한 정보와 콘텐츠를 소비하면서 시간 가는 줄 모르고 플랫폼에 체류하게 만들어야 하는데, 부동산다이어트는 이 부분이 항상 약했다. 그런데 얼마 전에 대대적인 업데이트를 하면서, 실제 부동산 거래를 하기 전에 고객이 보고 싶어 하는 다양한 데이터를 이제 어느 정도 제공할 수 있게 됐다.

다음은 내가 보기에 사용자한테 매우 유용한 기능들이다:
1/ 재산세/건강보험료 – 특정 지역의 아파트 구매 시 발생할 재산세, 종합부동산세, 그리고 건강보험료를 공시지가를 바탕으로 계산하여 제공
2/ 재건축 진행단계 – 여러 지역에서 진행 중인 재건축 단지들이 어떤 단계에 있는지 볼 수 있어서, 투자 수익성이 높은 아파트를 쉽게 고를 수 있음
3/ 임대사업자 등록비율 – 임대사업자의 숫자와 비율을 보여줌. 비율이 높은 지역은 집주인이 입주하지 않고 임대를 하는데, 이는 투자자들이 향후 집값 상승의 확률이 높다고 생각하고 투자한 곳인 경우가 많음
4/ 노후 아파트 비율 – 리모델링은 15년 이상, 재건축은 30년 이상 연식의 아파트의 경우에 가능. 어느 지역에 리모델링 또는 재건축될 아파트가 많은지 안내해 줌
5/ 아파트 시가 총액 – 한 단지의 모든 아파트의 시가총액 합을 볼 수 있음
6/ 아파트 월세 수익률 – 20평, 30평, 40평 각 평형의 아파트 구매 시 받을 수 있는 연간 월세 수익률. 강남이 수익률이 제일 높을 거라고 생각했지만, 실제로는 지방의 매매가가 낮은 아파트 수익률이 높다는 새로운 사실을 알게 됨
7/ 부동산 정책 지구 – 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 표시 및 설명 제공. 각각의 투기 지구별로 금융(대출 가능 금액) / 분양(청약 조건 제한) / 세금(종합 부동산세, 양도소득세, 재산세), 주택 보유 가능 수 등에 영향을 미치기 때문에 매수하고자 하는 지역이 어느 규제 지역인지 아는 것이 매우 중요함
8/ 5개 항목 기반 아파트 리뷰 비교 – 각 아파트의 상대적 강점이 무엇인지 5각형 그래프로 쉽게 볼 수 있음
9/ 인구수/세대 수- 아파트 가격에 영향을 미치는 인구수, 세대 수, 세대 당 인구수 변동 확인 가능(아파트의 가격은 인구수 보다는 한 주택을 차지하는 단위인 세대에 더 많은 영향을 받음). 세대당 인원수의 변동에 따라 해당 지역에서 수요가 많은 아파트의 평형을 예측할 수도 있음
10/ 데이터 대시보드 – Top 300위 아파트 시가 총액, 월세 수익률 등의 데이터를 지역별로 제공

실은, 이 중 일부는 이미 다른 서비스도 제공하는 기능이지만, 양질의 정보를 제공하면서, 이 정보를 기반으로 고객이 부동산 거래 결정을 하고, 부동산다이어트를 통해서 실제 거래까지 완료할 수 있다는 건 시사하는 바가 크다고 본다. 네이버 부동산 앱으로 다양한 정보를 확인하고, 실제 거래 자체는 동네 중개업소를 통해 완결하는 기존의 깨진 사용자 경험을, 부동산다이어트라는 단일 플랫폼에서 통합할 수 있다는 건 회사나 사용자가 모두 win-win 할 수 있는 좋은 전략이라고 생각한다.

짐승피칭

beast mode on이젠 시간이 많이 흘렀지만, 나도 벤처에서 일 할 때 VC 앞에서 많이 피칭했다. 피칭이 항상 그렇지만, 대부분 잘 안 됐고, 무수히 거절당했지만, 그렇게 거절당하면서 소중하고 의미 있는 관계가 만들어졌다. 당시에는 몰랐지만, 거의 10년이 지난 이 시점에서 뒤돌아보면 당시 나를 만든 건 당시 있었던 우연한 만남과 거절이 아닐까 싶다. 자세한 건 이 글을 참고하면 된다.

실은 지금도 VC로서 출자자(LP)한테 피칭을 하고 있는 입장에서, 우리 투자사 대표한테 피칭 관련 조언을 하자면 항상 최선을 다하는 건 기본이고, 정말 제대로 하려면, 내 안의 모든 걸 다 바쳐서 미친 듯이, 짐승같이 피칭하라고 한다. 즉, 완전 올인 하라는 말이다. 실은, 돈 없는 스타트업의 대표는 1년 내내 펀드레이징 모드로 살아야 한다. 돈은 없고, 돈 있는 사람을 언제 어떻게 만날지 모르기 때문에, 항상 준비하고 있어야 한다. 그리고 VC들도 워낙 많은 창업가의 자료와 피칭을 접하다 보니, 정말로 이 분이 진정성과 혼으로 피칭을 하는지, 아니면 그냥 대강대강 하는지 금방 눈치채기 때문에, 항상 준비를 철저히 해야 하고, 실제 피칭을 하면 최선을 다 해야 한다. 왜냐하면, 그렇게 내 안의 짐승을 풀어서 피칭을 해도 잘 안 되기 때문이다.

얼마 전에 기업가치 수조 원 짜리 회사를 만든 창업가를 만날 기회가 있었다. 정확히는 모르지만, 이 분의 개인 가치만 해도 1조 원이 넘고, 만약에 지분을 조금이라도 현금화했다면 실제로 소유한 자산이 수천억 원 있을 것이다. 이 사람이 다시 창업해서 투자유치를 하고 있었고, 나는 우연히 이 분이 피칭하는걸 옆에서 접할 수 있었는데, 온종일 감명받고 깜짝 놀랐던 기억이 난다.

이 창업가의 백그라운드를 전혀 모르는 사람이 이 분이 피칭하는걸 봤다면, 이제 사회생활을 시작한 젊고 패기 넘치는, 처음 창업하는 사람이 피칭하는거라고 느낄 정도로 열심히, 그리고 열정적으로 모든 미팅에 임했다. 눈에서는 레이저가 나오고, 침을 튀기면서 자신의 회사와 서비스에 관해 설명 하는걸 보면서, 속으로 나는 정말 많은 걸 느꼈다. 그것도 한 번도 아니고, 하루에 4번 이상, 이렇게 투자자 지갑 안의 돈을 모두 훔칠 기세로 피칭하는걸 보면서 마치 무슨 짐승이 피칭한다는 착각까지 할 정도였다.

나중에 물어봤다. 그냥 본인 돈으로 사업을 해도 되는데, 굳이 이렇게 힘들게 치사하게 남한테 투자받는 이유를. 그러니까 일단 자신도 사업하면서 정말 좋은 분들의 도움을 많이 받았고, 그래서 여기까지 잘 왔기 때문에, 이번에는 다른 분들도 다 같이 잘 되고, 모두 다 돈을 벌게 해주고 싶은 이유가 가장 크다고 살짝 귀띔해주고, 다음 피칭 시간 늦었다면서 바로 또 택시를 타고 갔다.

짧은 시간이었지만, 많은 걸 느낄 수 있었다. 우리 투자사는 대부분 돈이 절실히 필요한 입장에서 피칭을 하는데, 실은 위에서 말 한 이 분보다 덜 열심히, 덜 절박하게, 덜 짐승답게 투자유치를 하는데, 앞으로 더 열심히 하라고 격려할 수 있는 좋은 생생한 사례가 하나 생겨서 기분이 좋았다.

<이미지 출처 = makemymerch>

크립토 웨이브

유니콘 회사들에 대한 이야기를 할 때, 내가 자주 강조하는 부분이 몇 개 있다. 일단, 성장하면서 좋은 수치를 만들면 좋은 회사가 되겠지만, 기존 비즈니스 패러다임을 완전히 파괴(=disrupt)하지 못하면 유니콘이 되는 건 쉽지 않다. 이런 면에서 보면 대부분 유니콘 비즈니스가 블랙스완일 확률이 높다. 또 다른 건, 유니콘 중에서도 돋보이게 성장하는, 소위 말하는 데카콘이 – 10조 원 이상 가치 – 되려면, 시대와 타이밍이 중요하다는 점이다.

기술 분야를 오랫동안 연구했고, 투자를 오래 한 분들의 말을 들어보면, 기존 패러다임을 바꿀 기회가 약 10년마다 한 번씩 오는데, 뒤돌아보면 많은 유니콘은 이런 10년마다 오는 파도를 잘 탔다는 걸 알 수 있다. 1960년대에 반도체가 상용화되기 시작했고, 인텔이 이 시점에 창업됐다.
이후, 반도체가 점점 더 고도화되면서, 이 반도체로 뭘 할 가라는 고민을 많이 하기 시작했는데, 1970년대에 PC의 시대가 열리기 시작했다. 마이크로소프트, 애플, 오라클과 같은 회사가 이 시기에 탄생했고, 컴퓨터는 반도체의 유용성을 극대화하는 기기였다.
그 결과로, 가정과 회사에서 모두 컴퓨터를 사용하기 시작했는데, 당시에는 컴퓨터가 모두 따로 놀았다. 이 PC들이 네트워크로 연결되면 참 좋겠다는 생각을 세상이 하기 시작하면서, 80년대에 초기 인터넷이 미국방연구소(DARPA)에서 사용되기 시작했다. 이 시점에 시스코라는 회사가 만들어졌다. 정확히 어떤 그림이 그려질지는 확실치 않았지만, 시스코는 앞으로 전 세계의 컴퓨터가 네트워크에 연결될 것이라고 믿었고, 이 연결을 위한 척추와도 같은 역할을 하는 스위처와 라우터를 만들기 시작했다.
우리 대부분이 알고 있는 메인스트림 인터넷은 90년대부터 완성되기 시작했다. 인터넷을 대표하는 회사인 페이스북, 구글, 그리고 아마존 모두 사람을 연결해주는 이런 인터넷의 특성을 잘 파악하고 이 시점에 창업됐다.
10년 후인 2000년대에는 소셜의 시대가 열리면서 다양한 서비스가 탄생했고, 이 중 많은 회사가 유니콘 기업이 되었다.

실은, 2000년 초반부터 많은 사람이 이제 개발될만한 서비스는 다 만들어졌고, 인터넷으로 인한 혁신은 끝났다는 예언을 많이 했다. 하지만, 그때 데스크탑에서 모바일로 패러다임이 옮겨가면서, 다시 한번 엄청난 변화와 혁신이 생기기 시작했다. 그리고 또다시 수많은 유니콘이 탄생했고, 현재 계속 만들어지고 있다. 이렇게 보면 약 10년마다 오는 큰 파도를 잘 타는 창업가들이 유니콘을 만들 확률이 높은 거 같은데, 이런 관점에서 보면 2020년, 2030년, 그리고 앞으로 미래에 어떤 큰 파도가 올지 잘 예측할 수 있는 능력도 중요한 거 같다. 창업가나 투자자 모두에게.

많은 분이 동의할 거 같은데, 이 새로운 파도는 블록체인과 크립토가 아닐까 싶다(실은, 이 파도가 VR일 것이라는 예측을 많은 시장전문가가 했었는데, 틀렸거나, 아직은 아닌 거 같다). 과거 10년마다 볼 수 있었던 비슷한 현상이 이 분야에서 상당히 뚜렷이 보이는데, 가장 두드러진 현상은 블록체인과 크립토 분야에 종사하는 많은 개발자, 그리고 시간 날 때마다 취미로 뭔가를 이 분야에서 자발적으로 만들고, 시작하고 있는 일반인들이다. 인터넷 혁명이 시작했을 때의 분위기와 유사한 점이 너무 많은 거 같다.

얼마 전에 내가 지인들과 이런 이야기를 하면서 앞으로 블록체인/크립토 분야가 폭발적으로 성장하면서, 지금까지의 패러다임을 완전히 바꿀 수 있는 진짜 좋은 회사들이 많이 탄생할 거라고 했다. 대부분 동의하지 못하는 분위기였는데 – 이렇게 대부분 사람이 틀렸다고 하는 이 성질 자체도 유니콘의 특성이라고 생각한다 – 특히 이 분야에서 최근 많이 발생하는 사기, 해킹, 투기, 도덕의 부재를 지적하면서, 이렇게 시장이 아사리판인데 무슨 긍정적인 혁신과 변화를 기대할 수 있겠냐라는 이야기를 했다.

실은, 이분들의 말이 맞긴 맞다. 내가 봐도 참 민망할 정도로 이 시장은 FUD(=Fear, Uncertainty, Doubt)로 가득 차 있어서 혁신이라기보단 혼돈이 지배하고 있는 거 같다. 하지만, 과거에 존재하지 않던 새로운 시장이 생길 때마다 우린 이와 비슷한 과정을 반복하고 경험하는 거 같다. 이런 분들한테 내가 말씀드리는 일화가 있는데, 바로 Pets.com 이야기다. 반려동물 제품을 판매하는 Pets.com은 1999년 2월에 창업됐는데, 정확히 1년 뒤인 2000년 2월에 상장했다. 3,000억 원 이상의 투자를 받은 이 스타트업의 매출은 60억 원, 손실은 700억 원이었고, 상장한 지 10개월 만에 파산했다. 실은, Pets.com은 당시 시장의 FUD와 FOMO를 보여주는 전형적인 사례였고, 이와 비슷하게 망한 스타트업은 셀 수 없을 정도로 많았다. 이런 난리를 겪으면서 투자자들의 돈 수조 원이 증발하고, 전 세계 경기는 여러 번 붕괴할 뻔했지만, 무수한 시행착오를 거치면서 시장은 더 탄탄하고 건강해졌다.

블록체인과 크립토 시장도 이와 크게 다르진 않을 거 같다. 지금은 혼란스럽지만, 결국 사기꾼들은 추방될 것이고, 시장은 건강해질 것이라고 믿는다.

마켓플레이스와 확장성

망원시장우린 지금까지 꽤 많은 마켓플레이스에 투자했다. 투자를 시작할 때는 그냥 마켓플레이스는 남아도는 공급과 이런 공급을 절실히 필요로 하는 수요를 효과적으로 연결하는 플랫폼이기 때문에 좋은 비즈니스라는 1차원적 생각을 했는데, 그동안 옆에서 이 수요와 공급의 플랫폼을 자세히 보면서 많은 걸 배웠고, 지금도 계속 배우고 있다. 이런 분야에 투자해보신 분들은 잘 아실 텐데, 마켓플레이스를 시작하는 거와 시작한 마켓플레이스를 확장하는 건 완전히 별개의 문제라고 생각한다. 대부분의 마켓플레이스가 실패하는 이유는 성장하면서 너무 많은 출혈을 하거나, 출혈이 심하지는 않지만, 성장이 더디어서 추가 펀딩을 받지 못하거나, 또는 이도 저도 아니고 그냥 경쟁사에 뒤처지기 때문인 거 같다. 결론은, 대형 마켓플레이스를 만드는 건 정말로 어렵다.

그런데도, 나는 계속 이 분야를 보고 있다. 그리고 어렵지만, 이 어려운 부분을 새로운 방법으로 해결하거나, 같은 방법이지만 더 비용 효율적인 방식으로 해결하려고 시도하는 팀을 계속 찾고 있다. 왜냐하면, 마켓플레이스야말로 인터넷이 기존 오프라인 비즈니스에 가져다줄 수 있는 장점을 가장 잘 적용할 수 있는 모델이라고 생각하기 때문이다. 마켓플레이스는 근본적으로 수요와 공급을 연결해준다. 즉, 사람을 연결해 주는 플랫폼인데, 인터넷의 가장 큰 혁신 또한 사람을 연결해주는 것으로 생각한다. 마켓플레이스가 제공하는 기능과 서비스의 핵심은 뭔가를 필요로 하는 사람과(수요) 이 필요를 충족시켜줄 수 있는 사람(공급)을 정확하고 효율적으로 연결하는 건데, 조금 더 근본적으로 파고 들어가 보면, 양면 시장의 양 끝에 있는 사람들의 욕구를 잘 이해하고, 이 욕구를 충족시켜 주는 거라고 보면 될 거 같다.

우버나 에어비앤비가 많은 사람이 알고 있는 대표적인 마켓플레이스인데, 이 두 회사의 비즈니스를 보면 이런 ‘연결’의 속성을 잘 볼 수 있다. 우버는 택시를 소유하거나 차량을 제공하지 않는다. 대신, 운전사와 승객의 ‘관계’와 ‘연결’을 소유하고 있다. 에어비앤비도 마찬가지이다. 회사가 부동산을 소유하진 않지만, 집주인과 그 집에서 자는 손님과의 ‘매칭’을 소유한다. 이런 각도로 보면 페이스북이나 아마존 같은 회사도 비슷한 속성을 잘 활용해서 엄청난 비즈니스를 만들고 있는 마켓플레이스라고 이해하면 된다.

비즈니스로서, 그리고 투자상품으로서, 마켓플레이스는 상당히 매력적이다. 왜냐하면 위에서 언급한 속성 때문에 상당히 빨리 확장할 수 있기 때문이다. 특정 수요를 만족시키는 공급을 회사가 직접 만들어서 제공하는 건 시간과 비용이 많이 드는데, 마켓플레이스는 수요와 공급을 원활하게 매칭만 하면 되기 때문에 빠른 시간안에 대규모의 스케일을 만들 수 있다. 그리고 많은 인터넷 비즈니스가 사람을 대체시키는데, 마켓플레이스는 오히려 인터넷을 이용해서 더 많은 사람을 플랫폼으로 흡입시키기 때문에 시장도 상당히 환영하는 속성이 있다.

물론, 제대로 하는 건 어렵다. 플랫폼을 경쟁사보다 빨리 성장시키기 위해서는 초기에는 돈을 계속 써야 하기 때문에 대부분의 마켓플레이스가 사업 시작한 지 수년이 지나도 적자에 허덕거리고, 거래수수료는 경쟁이 생길수록 줄어들어서 결국 0%로 내려갈 수 있기 때문에 항상 펀드레이징을 해야 한다. 그런데도 상당히 매력적인 비즈니스이기 때문에 우리는 계속 분야를 보고 있다.

<이미지 출처 = 서울신문>

매출 대비 펀딩 비율

스타트업이 수백억 원 규모의 펀딩을 받았다는 소식을 이젠 국내에서도 자주 접하게 된다. 그만큼 한국의 벤쳐캐피탈 규모도 커졌고, 좋은 스타트업이 많이 나오고 있다는 의미인 거 같다. 미국은 내가 다 따라잡지 못할 정도로 큰 규모의 투자 소식이 많은데, 이런 소식을 접할 때마다, 투자받은 규모와 이 회사의 실제 실력과의 상관관계에 대해서 고민하게 되는데, 이럴 때 그냥 간단하게 계산해보면 재미있는 지표가 있다.

매출대비펀딩(revenue-to-funding) 이라는 지표인데, 스타트업의 가치를 비교적 간단하게 비교해볼 수 있는 지표라고 생각한다. 물론, 깊게 파고 들어가 보면 이 지표 또한 여러 가지 각도에서 분석할 수 있지만, 여기서는 그냥 가장 최근 12개월 매출 대비 총 펀딩 금액으로 계산해보기로 한다:
1/ A라는 스타트업은 지금까지 100억 원의 펀딩을 받았고, 최근 12개월 매출이 20억 원이면, 이 지표는 0.2
2/ B라는 같은 분야의 스타트업은 지금까지 100억 원의 펀딩을 받았고, 최근 12개월 매출이 200억 원이면, 매출대비펀딩비율은 2
3/ C라는 스타트업은 지금까지 50억 원의 펀딩을 받았고, 최근 12개월 매출이 500억 원이면 이 지표는 10

좀 간단한 숫자들이고, 비교를 위해서 극적으로 다르게 만들었기 때문에, 누가 봐도 C라는 회사가 가장 건강한데, 이 매출대비펀딩비율이 높다는 건, 이 회사가 투자금을 실제로 매출로 만들 수 있는 능력이 좋다는 뜻이다. 비율이 낮다는 말은 투자금을 실제 매출로 전환할 수 있는 능력이 떨어진다는 의미다.

비슷한 분야의 회사들에 대해 이 비율을 계산해보면 은근히 재미있는 패턴이 나온다.

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